ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Колмакова Е. А.

Проверил: доктор, д.т.н.

Волков В. И.

Санкт-Петербург

Содержание

Введение…………………………………………………………….……………..….2

Глава 1. Теоретические базы оценки недвижимости

1.1. Обзор литературных источников…………………………………………...4

1.2. Обзор законодательной базы в области кадастровой оценки…….......….7

1.3. Анализ современного состояния оценочной деятельности……….……...8

1.4. Обзор проведения оценочных работ на примере забугорных государств…...12

Глава 2. Черта объекта исследования

2.1. Физико-географическое описание района……………………………….....16

2.2. Цели и ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ задачки исследования………..………………………………………..17

2.3. Анализ объекта исследования……………………………………………….18

Глава 3. Ожидаемые результаты исследования……………………………………..28

Заключение…………………………………………………………………………….29

Перечень использованной литературы………………………………………………...31


ВВЕДЕНИЕ

Процедура проведения гос кадастровой оценки земель является одним из важных мероприятий в масштабах всей страны. Основной целью проведения оценочных работ является внедрение экономических способов управления земляными ресурсами делая упор на приобретенный ранее опыт, современное состояние и осознание экономической ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ эффективности землепользования.

Итогами проведения оценочных работ является составление отчета об определении кадастровой цены сельскохозяйственных земляных участков и получение заключения профессионалов о его согласовании требованиям законодательства Русской Федерации об публичной деятельности, актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, эталонам и правилам оценочной деятельности, которые ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ регулируют главные вопросы, связанные с определением кадастровой цены объектов недвижимости в нашей стране.

В процессе проведения гос кадастровой оценки земель решаются задачки, связанные с нахождением удельного показателя кадастровой цены (УПКС) для земель разных категорий и различного мотивированного предназначения, без познания которого нереально определение животрепещущей кадастровой цены объектов недвижимости.

Целью данной ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ работы является рассмотрение причин, влияющих на кадастровую цена земель сельскохозяйственного предназначения на примере земель Калининградской области.

Для заслуги поставленной цели были определены и поочередно решались последующие задачки, такие как:

1. анализ исторического опыта проведения оценочных работ, как на местности Русской Федерации, так и за рубежом;

2. обзор главных положений гос кадастровой оценки ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ сельскохозяйственных земель, ее цели и задачки, правовые и методические базы;

3. исследование рынка кадастровой оценки, с целью выявления недочетов, влияющих на качество определение кадастровой цены земель сельскохозяйственного предназначения;

4. анализ состава причин, влияющих на величину цены сельскохозяйственных земель на местности Калининградской области.

Для проведения работы были применены данные, находящиеся ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ в отчетах об оценке цены земляных участков (таблицы, графики), правовые и нормативные документы.


ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ Базы ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Обзор литературных источников

Выполнение анализа имеющихся способов проведения кадастровой оценки не может быть без исследования предыдущего опыта. Исторический нюанс данной темы достаточно тщательно изложен в таких статьях, как «История становления и развития земляного кадастра ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ в России»[11], «Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России»[12].

В «Государственном (государственном) докладе»[13] описывается современное состояние и внедрение сельскохозяйственных земель, конфигурации которых отражены на графиках и диаграммах, а так же приведены результаты Россельхознадзора по осуществлению муниципального земляного контроля за землями сельскохозяйственного предназначения за последние несколько нет ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ (2013-2015 года).

При исследовании вопроса проведения гос кадастровой оценки сельскохозяйственных земель нельзя без внимания бросить иностранную практику. Статьи «Зарубежный опыт оценки цены земли сельскохозяйственного назначения»[14], «Оценка земляных ресурсов для целей налогообложения (забугорный опыт)»[15] , «Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения — русский и забугорный опыт»[16], а так же учебное пособие Нестеровского ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Е. А. «Кадастр земель забугорных стран»[17] показывают возникновение, развитие и современное состояние земляного кадастра. Исследование мирового опыта, ошибок и оптимального подхода к проведению кадастровой оценке нужно для усовершенствования имеющихся способов и получения более четких результатов.

Статья «Современные препядствия оценки кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения»[18] отражают предпосылки роли земель сельскохозяйственного предназначения относительно ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ сложной политической ситуации на глобальных аренах, кризиса на Украине.

В учебном пособии «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения»[19] приведены имеющиеся подходы и способы проведения кадастровой оценки. Создатель рассматривает способности внедрения каждого подхода (сравнительного, накладного и доходного) зависимо от имеющихся данных и критерий проведения муниципального кадастрового оценивания.

Воплощение кадастровой оценки сельскохозяйственных ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ земель проводится по имеющимся методическим указаниям, одним из направлений, совершенствования которых является установление лучшего варианта использования земель на основании природных свойств. В трилогии «Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[20] 2-ая часть посвящена проведению анализа оценки свойства и систематизации сельскохозяйственных угодий, рекомендуемой Роснедвижимостью. Треть содержит в себе анализ 2-ух ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ туров гос кадастровой оценке земель сельскохозяйственного предназначения Русской Федерации, проведенной по методике, разработанной создателями книжки.

Несовершенство имеющейся методики так же отыскало отражение в статье «Кадастровая оценка вновь образуемых земляных участков земель сельскохозяйственного назначения»[21]. Создатель считает, что на вновь образуемые сельскохозяйственные участки нужно поменять действующий порядок определения кадастровой ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ цены. Хорошим вариантом, по воззрению Жукова В. Д., можно считать определение цены каждого земляного участка с учетом личных черт для каждого квартала.

В статье Рассыпнова В. А. и Соврикова Е. М. «Бонитировка почв как база кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[22] исследуется анализ базы бальной оценки почв на примере земель Алтайского ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ края и способности использования и внедрения данной шкалы для кадастровой оценки земляных участков в текущее время. По итогам рассуждения, можно прийти к выводу, что не глядя на то, что в методике Минэкономразвития (2010 г.) учитываются не все характеристики ботировки почв и высококачественных параметров, муниципальная кадастровая оценка совершенно точно находится ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ в зависимости от фактического использования участков.

Буянов А. Ю. в собственной статье «Кадастровая оценка: кто не повинет и что делать»[23] разъясняет предпосылки значимых расхождений рыночной и кадастровой цены определенных для одних и тех же земляных участков. По воззрению создателя, при повышении свойства инфы об аналогах и доработке методик кадастровой оценке приведенные выше ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ цены можно будет очень приблизить.

Сейчас муниципальная кадастровая оценка осуществляется по методике Минэкономразвития, уже упомянутой ранее. По воззрению многих проф оценщиков, данная методика является почти во всем не четкой. Потому, в 2016 году вышли «Методические советы по гос кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»[24], вполне надлежащие всем федеральным эталонам оценки.

Валиев ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Д. С. в собственной работе «Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[25] предлагает улучшенный вариант кадастровой оценки земель сельскохозяйственного предназначения, обоснованием которого является наличие проведенных 2х туров оценки, сохранения экономической оценки и оценки Докучаева при проведении. А так же должен быть неотклонимый и поболее четкий учет главных причин ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ценности земли (положение, плодородие, учет экологической составляющей среды, технологических параметров).

В диссертации Ким А. И. «Разработка технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного предназначения на базе ГИС-технологий»[26] речь идет о существовании специального программного обеспечения «Ozemwin», для упрощения данного вида работ. Но, конкретно технологий геоинформационных систем пока не существует. По воззрению ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ создателя, это мешает полному исследованию земляного участка, беспристрастному осознанию его агроэкологического потенциала и технологических параметров.


1.2. Обзор нормативно-правовой базы в области проведения кадастровой оценки.

При проведении гос кадастровой оценки земель сельскохозяйственного предназначения нужно ссылаться на последующую законодательную базу:

· «Земельный кодекс Русской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГД ФС РФ 28.09.2001);

· Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Русской Федерации»;

· Постановление правительства Русской Федерации от 25.08.1999 №945 «О гос оценке земель»;

· Постановление правительства Русской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил проведения гос кадастровой оценки земель»;

· Приказ Минэкономразвития Рф от 20 мая 2015 года N 297 «Об утверждении федерального эталона оценки «Общие понятия оценки, подходы к ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

· Приказ Минэкономразвития Рф от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального эталона оценки «Цель оценки и виды цены (ФСО № 2)»;

· Приказ Минэкономразвития Рф от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального эталона оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;

· Приказ Минэкономразвития Рф от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального эталона оценки «Определение ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ кадастровой цены

(ФСО № 4)» ;

· Федеральный закон от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении конфигураций в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Русской Федерации" и отдельные законодательные акты Русской Федерации»;

· Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О гос кадастровой оценке»

1.3. Анализ современного состояния оценочной деятельности

Появление земляного кадастра связывают с необходимостью получения сведений о земле как о первоисточнике ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ вещественных благ и первичном объекте налогообложения.

Исторически земляной кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Таким макаром, описание земель содержало внутри себя естественные, исторические и экономические свойства земель. Учет земель представлял собой деяния по определению размера земляных участков и угодий, их пространственное положение, также состав земляных угодий и ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ их высококачественное состояние. А оценка земель в свое время предугадывала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.

В текущее время сложилось убеждение, что оценочная деятельность — одно из новых направлений, показавшихся с началом рыночных реформ в экономике. Вкупе с ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ тем, исследование исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности за длительное время ранее.

Так, формирование предпосылок для появления оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в главном выступали земляные участки при рассредотачивании хозяев на службу по военному, штатскому и придворному ведомствам писцами и ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ подьячими, которых с большой толикой условности можно считать первыми оценщиками.

Для описания и оценки земель в XVI веке было сотворено особое государственное учреждение – Поместный приказ, который соединил межевые, кадастровые и крепостные работы.

Только в XVII веке в оценке земель появляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ крестьянских дворов, качество и предназначение земель.

В XVIII веке получила распространения практика проведения оценки по поручению судов. Необходимость этого появлялась при осуществлении судебных разбирательств в главном по делам о наследии, залоге, разделе, продаже имений.

Броско, что до 30-х годов XVIII века был утвержден таковой порядок: если имущество не было ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ продано за ту стоимость, которую обусловил оценщик, либо за огромную, то средства взыскивались с оценщика.Другими словами, можно представить, что оценщик нес вещественную ответственность за заключение сделки по той цены, которую он сам определял. Беря во внимание мотивированную ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько найти беспристрастную цена объекта, сколько стоимость с ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, черт объекта, также взаимных интересов участников сделки. Таким макаром, в итоге выходила некоторая величина, характеризующая стоимость данной определенной сделки с учетом интересов всех сторон.

Реформа 1864 года получила заглавие земской, т.к. была проведена с целью организации местного самоуправления и отнесения оценочной ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ деятельности к компетенции губернских и уездных учреждений.

С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение статистических работ по обследованию земель сельскохозяйственного предназначения в целях налогообложения. Главным методом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам и волостям.

Закон «Об оценке» от 18 января 1899 года содействовал предстоящему совершенствованию организационной структуры ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ и порядка проведения в Рф оценочных работ.

С принятием закона от 18 января 1899 г. определенная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением неких общих методических принципов:

1. цена земли ставилась в зависимость от доходности земляной принадлежности; главным элементом определения доходности земли числилось установление ее производительности; производительность земляных угодий характеризовалась как ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ итог воздействия технических причин земли и ее обработки;

2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и различных социально-экономических и культурных критерий;

3. неотклонимому анализу при определенной оценке подлежали: нрав почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ и методы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним обладателем;

4. незапятнанный доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земляной принадлежности и учета нужных рисков на эксплуатацию земли.

На рубеже конца XIX начала XX веков Наша родина была одной ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ из передовых государств исходя из убеждений методологии и организации оценки. В это время были разработаны способы сбора и обработки данных, на базе которых создавались аспекты и нормативы оценки, которые повторяются и в современных подходах к вопросам оценки.

С 1970 годов получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного предназначения.

25 августа 1999 года ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Правительство РФ воспринимает Постановление № 945 «О гос кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление №316 «Об утверждении правил проведения Гос кадастровой оценке земель».

С середины 90-х годов независящая оценка стала явлением хозяйственной жизни. Период с 1996 по 1998 года ознаменован закреплением за оценочной деятельностью статуса «профессиональной» и принятием 16 июля 1998 года Федерального закона № 135-ФЗ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ «Об оценочной деятельности в Русской Федерации», действующего и в истинное время».

На сегодня в Русской Федерации сложились предпосылки для реформирования устройств налогообложения земли на базе результатов гос кадастровой оценки земель.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню либо кормовые ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей местности РФ.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 шага.

1-ый шаг оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой цены гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базисных нормативов для оценки земель снутри ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Русской Федерации определяются последующие характеристики в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

· оценочные издержки;

· стоимость производства валовой продукции;

· расчетный рентный доход и кадастровая цена.

1-ые два вышеназванных показателя (оценочные ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ продуктивность и издержки) служат базисными нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий снутри субъекта Русской Федерации.

2-ой шаг - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

1.4. Обзор проведения оценочных работ на примере забугорных государств

Внимательное исследование современного мирового опыта оценки земляных ресурсов и подходов к ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ним указывает, что фактически во всех продвинутых странах мира это задачка муниципального масштаба.

В Венгрии оценка земель была с XIX в. и проводилась в большей степени для сельскохозяйственных земель на базе величины приносимого незапятнанного дохода. В 70-х гг. нашего столетия венгерские власти приняли решение о разработке новейшей системы оценки земли ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. Предполагалось, что плата за землю позволит держать под контролем и лимитировать отводы земляных участков для промышленного строительства.[27]

Более глубочайшие исследования были выполнены в Германии. В данных исследовательских работах отыскали отражение и механический состав, генезис материнских пород и степень окультуренности. Всего с учетом происхождения материнских пород выделено 227 классов пахотных земель. При ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ оценке также учитывались: климат, рельеф, транспортная обеспеченность дорогами и критериями сбыта продукции. [27]

В Польше финансовая оценка проводится Министерством сельского хозяйства на базе последующих признаков: механический состав, мощность пахотного горизонта, структура и сложение, водные характеристики почв. Не считая того, учитывается рельеф, урожайность, особенности мелиорации, также природные условия, затрудняющие ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ наилучшее внедрение земель.

Зависимо от природных свойств почв, обуславливающих урожайность сельскохозяйственных культур, земли поделены на 6 главных классов: 1 – лучшие пахотные земли, 2 – очень отличные пахотные земли; 3 – отличные 4 пахотные земли; 4 – среднего свойства земли; 5 – нехорошие пахотные земли; 6 – очень нехорошие земли. [27]

В Болгарии оценкой земли и бонитировкой почв занимаются сотрудники Научного Исследовательского института почвоведения ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. Под бонитировкой почв тут обычно понимают сравнительную оценку, которая основывается на качестве почв и указывает их пригодность для выкармливания одной либо нескольких культур. Используются во внимание и те причины, которые в большей мере оказывают влияние на урожайность сельскохозяйственных культур: механический состав, мощность гумусового горизонта, мощность глубины почв, содержание дерна в пахотном ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ горизонте, глубина грунтовой воды. [27]

В США оценкой земли занимается Служба охраны почв, Департамент земледелия и надлежащие университеты. С целью выявления земель, владеющих большей продуктивностью, в США проводится финансовая систематизация земель. Аспектами данной систематизации вместе с природными факторами выступают некие экономические характеристики, такие как структура землепользования, размер хозяйства, уровень интенсификации, положение ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ хозяйства на единицу площади, издержки труда и т. д. Потому способ исследовательских работ именуют всеохватывающим. Оценка земли ведется в 2-ух качествах: пашня, луга и пастбища, лес. Основой для проведения оценки служат последующие материалы: почвенная картина, составленная на базе бонитировки, данные об урожайности культур на различных почвах ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, производственные издержки, имеющиеся цены на сельскохозяйственную продукцию, положение и др. Более всераспространенной является методика, разработанная Службой охраны почв. В ней учитывался нрав и крутизна склонов, распространение эродированных почв и интенсивность процессов эрозии, каменистость, подверженность наводнениям, уровень залегания грунтовых вод, строение и мощность почвенного профиля, нрав увлажнения и плодородия почв. Земли, применяемые ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ под пастбища, оцениваются площадью, надобной для одной скотины. Главным аспектом экономической оценки земли в США является оценка по чистому доходу. При оценке употребляют землянную карту, данные об урожайности отдельных сельскохозяйственных культур на различных почвах, действующие цены на сельскохозяйственные работы, производственные издержки. Для каждого почвенного типа пахотных земель рассчитывают незапятнанный ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ доход как разность меж ценой валовой продукции и издержками производства на единицу площади. Самый высочайший незапятнанный доход принимается за 100 баллов и сравнивается с тем, который получен на других землях. Таким методом оценивают пашни, луга земли, занятые лесом, а потом через незапятнанный доход переводят в пашню. Оценка всех земель ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ определяется средневзвешенным баллом, который является основой для землепользования и землеустройства в разных штатах. [27]

Огромным своеобразием отличается способ оценки земли в Канаде. Ответственным за оценку органом является Служба инвентаризации земель. Служащие изучат земли Канады по программке, единой для всей страны. Главной задачей программки является предоставление в распоряжение федеральных и ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ провинциальных органов четких и полных данных о возможной продуктивности земляных ресурсов страны. Сначала учитываются природные особенности. Принимаются во внимание три главных показателя: почвенный профиль, рельеф, климатические условия. Лучшие условия по всем показателям принимаются за 100 баллов. По этим признакам земли разбиты на семь классов: потрясающие земли – 76–100; очень отличные – 70–75; отличные – 61–69; равномерно отличные – 50–60; средние – 48–50; бедные ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ – 32–47; очень бедные – 31 и меньше.

В Великобритании используются два способа оценки: на базе возможной и на базе фактической продуктивности почв. При оценке земли по первому способу внимание обращается на предпосылки, действующие на плодородие: климат, географическое положение, рельеф местности, глубина и состав земли, мощность гумусового горизонта и др. При ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ всем этом способе мерой оценки может служить группировка земель по трем категориям:

· категория 1. Высокопродуктивные земли, положение ровненькое либо возвышенное, земля имеет подходящую перспективу. Почва глубочайшая, имеет рыхловатое сложение. К данной категории обычно принадлежат суглинки, также торфянистые, песочные, иловатые и глинистые земли.

· категория 2. Земли среднего свойства. Положение высочайшее, очень крутое либо ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ имеет неблагоприятную перспективу: земли мягенькие и недостаточно дренированные. Эта категория включает томные глины и томные пески.

· категория 3. Земли с низкой продуктивностью из-за очень сильного воздействия 1-го либо нескольких причин местоположения либо параметров почв.

2-ой способ обычно является методом оценки по урожайности сельскохозяйственных культур. Учитывается, что оценка одной ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ некий культуры может не соответствовать относительной оценке земли по другим культурам. Такое несоответствие может быть несколько скорректировано методом сопоставления урожаев нескольких культур. Обращается также внимание на методы ведения хозяйства. [16]

Изложенные выше главные модели устройств образования цен на земли в забугорных странах позволяют сделать последующие главные выводы:

· главным фактором ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, в большей степени определяющим стоимость земли, является инфраструктура;

· в практике землепользования в забугорных странах рыночная стоимость на землю в значимой степени формируется под воздействием спроса и предложения.



teoreticheskie-dannie-k-resheniyu-zadachi-4.html
teoreticheskie-i-eksperimentalnie-podhodi-k-issledovaniyu-haraktera.html
teoreticheskie-i-metodicheskie-osnovi-fizicheskogo-vospitaniya-i-razvitiya-detej-rannego-i-doshkolnogo-vozrasta.html